urante años, hablar de “tierra” en Argentina fue hablar de producción, arraigo, frontera, identidad y también conflicto. Hoy, a esa conversación se le suman dos fuerzas que están reconfigurando los mercados globales: la nueva agenda de reformas sobre el régimen de tierras —con anuncios recientes del Gobierno sobre avanzar en la liberación de la compra de campos por parte de extranjeros y cambios a la Ley 26.737— y la tokenización de activos reales, que busca convertir derechos sobre bienes físicos en instrumentos digitales programables.
La pregunta ya no es si estas dos tendencias van a convivir. La pregunta es otra: ¿quién va a construir el “puente” para que la tierra —uno de los activos más ilíquidos del mundo— empiece a moverse con lógica de mercado digital, sin perder seguridad jurídica?
La medida (y el timing): tierra en debate, capital mirando
En diciembre de 2025, el “Consejo de Mayo” volvió a poner en el centro la modificación del régimen de tierras rurales, con la idea de liberar límites a la compra por parte de privados extranjeros, en un contexto donde se menciona que aún existen discusiones judiciales alrededor del DNU 70/2023 y la derogación de la Ley de Tierras de 2011.
Sin entrar en posiciones ideológicas, hay un dato operativo: cuando el marco regulatorio se mueve, el capital presta atención. Y si el capital mira, también mira el “cómo”: cómo entra, cómo sale, cómo fracciona riesgo, cómo audita, cómo cobra renta, cómo garantiza cumplimiento. Ahí es donde la tokenización deja de ser un buzzword y pasa a ser una herramienta.
Tokenizar no es magia. Es representar digitalmente un derecho (de propiedad, de cobro, de usufructo, de participación en renta) sobre un activo del mundo real, de forma que ese derecho se pueda emitir, transferir, fraccionar y liquidar con reglas claras.
En el universo RWA, el crecimiento ya se mide con tablero, no con promesas. Plataformas de analítica como RWA.xyz muestran, por ejemplo, magnitudes del mercado on-chain: “Distributed Asset Value” en torno a decenas de miles de millones y un “Represented Asset Value” sustancialmente mayor, además del peso dominante de stablecoins dentro del conjunto.
Y en proyecciones, el mercado discute escalas de trillones: McKinsey estima que la capitalización de activos tokenizados podría rondar US$2 billones hacia 2030 (sin contar criptomonedas como Bitcoin o stablecoins) y plantea un escenario más optimista que podría duplicarlo. La conclusión es simple: si la tokenización logra estandarizarse, se transforma en infraestructura, como lo fueron en su momento las tarjetas, los pagos online o los fondos comunes.
¿Y si la tierra fuera “RWA” de manual?
La tierra tiene tres características que, paradójicamente, la vuelven ideal para tokenizar y al mismo tiempo difícil:
Valor relativamente estable (comparado con activos puramente especulativos).
Ilíquida: comprar/vender es lento, caro y burocrático.
Alta granularidad económica: no es lo mismo una hectárea agrícola en zona núcleo que un campo ganadero o forestal.
La tokenización puede atacar el punto 2 sin romper el 1. ¿Cómo?
Fraccionamiento: permitir participación en una fracción económica del activo (no necesariamente “propiedad plena” en el sentido clásico, sino derechos sobre renta, o participación en un fideicomiso/vehículo).
Mercado secundario: que esa participación tenga un canal regulado para transferirse.
Transparencia y auditoría: reglas programables de pago de renta, reportes, cumplimiento.
Ahora bien: tokenizar tierra no es “subir un campo a la blockchain”. Es diseñar un esquema jurídico-financiero donde el token represente algo exigible y verificable fuera de la cadena: un derecho real o un derecho personal claramente definido, con custodia, registración y compliance.
Si se hace bien, la oportunidad es enorme: convertir tierra en colateral más eficiente, habilitar financiamiento productivo, securitizar flujos (arrendamientos, cosecha futura bajo ciertos esquemas), atraer inversores que hoy no pueden entrar por ticket mínimo o por fricción operativa.
El “nuevo negocio”: de la renta rural a un mercado global de participación
Acá aparece una hipótesis de futuro —y una oportunidad concreta para Argentina—: pasar de vender tierra como “bloque indivisible” a ofrecer exposición económica modular.
En un mundo con tasas que suben y bajan, con incertidumbre geopolítica y con búsqueda de refugio, los activos reales vuelven a ganar terreno. Pero la demanda cambió: el inversor quiere liquidez, quiere salidas, quiere datos.
Una tesis plausible es que surjan estructuras donde:
El productor o desarrollador rural arma un vehículo (por ejemplo, fideicomiso o SPV) con reglas de renta.
Se emiten tokens representativos de participación (equity-like o revenue-like).
Se distribuyen rentas (arrendamiento, producción, plusvalía) bajo condiciones transparentes.
El mercado secundario —regulado— habilita liquidez parcial.
Esto no reemplaza a la inversión tradicional. La amplía. Y genera algo que al agro siempre le costó: capilaridad financiera.
El giro energético: “tierras raras”, minerales críticos y la geopolítica del suelo
Hay un segundo motor que vuelve esta discusión mucho más estratégica: la transición energética y la concentración global de minerales críticos.
La Agencia Internacional de Energía (IEA) viene marcando que, en escenarios alineados con “net zero”, la demanda de minerales críticos se acelera fuerte: casi se triplica hacia 2030 en su escenario NZE, y para algunos minerales el crecimiento es explosivo.
En el caso de tierras raras (y, más específicamente, de las tierras raras usadas en imanes permanentes), la cadena de suministro está extremadamente concentrada. La IEA señala que China representó alrededor de 60% de la minería global en 2024 y cerca de 91% en separación y refinación, además de un rol dominante en imanes permanentes. También registra exportaciones del orden de 58.000 toneladas de imanes de tierras raras en 2024, un número que dimensiona la escala industrial del fenómeno.
¿Qué tiene que ver esto con tokenizar tierras?
Mucho: el mundo empieza a mirar el “suelo” no solo por su capacidad agrícola, sino por su potencial energético-mineral y por su ubicación estratégica. En ese tablero, la tierra deja de ser solo real estate: se vuelve parte de una cadena de valor global.
Y si la tierra se vuelve estratégica, el capital pide tres cosas: reglas claras, trazabilidad y mecanismos eficientes de inversión. Otra vez: tokenización como infraestructura.
Riesgos reales (y por qué esto no se puede improvisar)
Esta columna no es un “vengan todos que hay oro”. Es exactamente lo contrario: si Argentina quiere liderar este puente, hay que hacerlo con seriedad.
Los riesgos están claros:
Riesgo legal: qué representa el token, cómo se ejecuta, qué tribunales aplican.
Riesgo registral: cómo se vincula con catastros, registros, fideicomisos, contratos.
Riesgo de fraude: valuaciones infladas, propiedades inexistentes, doble venta.
Riesgo reputacional y regulatorio: si no hay compliance, se termina cerrando el mercado.
Por eso, el enfoque correcto es: tokenización + regulación + auditoría + custodias confiables. Y sumar algo que en cripto es central: educación del usuario e inversor.
Si el debate por la compra de tierras se acelera en 2026 como sugieren los anuncios, Argentina puede quedar atrapada en la discusión de siempre (quién compra, cuánto compra, dónde compra). O puede aprovechar el momento para discutir lo que casi nadie discute: cómo modernizamos el mercado para que sea más transparente, más accesible, y más financiable.
La tokenización de activos reales no es una moda: es una dirección del mercado financiero global, con proyecciones que ya manejan jugadores institucionales y consultoras de primer nivel.
Mi apuesta —y el punto de vista que quiero poner sobre la mesa— es que tokenizar tierra y activos reales vinculados al agro puede convertirse en el próximo gran negocio: porque resuelve fricciones históricas (liquidez, acceso, financiamiento), y porque conversa con la agenda del mundo que viene (energía, minerales críticos, trazabilidad). El futuro no es “tierra o tecnología”. El futuro es tierra + tecnología + reglas claras. Y en ese cruce, hay una oportunidad concreta para que Argentina no solo venda activos, sino que exporte algo más valioso: infraestructura financiera para activos reales. |
