Tras la Expo Real Estate Buenos Aires, crecen las consultas sobre cómo invertir en Miami desde Argentina. ¿Qué impuestos hay que pagar? ¿Cuánto cuesta mantener una propiedad? ¿En qué momento se recupera lo invertido? Guía práctica para quienes buscan una inversión segura, rentable y bien administrada.
Miami se consolidó como un destino clave para los argentinos que buscan proteger su patrimonio y generar ingresos en dólares. Pero invertir desde el exterior no es solo cuestión de elegir un inmueble: requiere conocer el marco legal, los costos, las opciones de financiamiento y la fiscalidad que impacta en la rentabilidad.
Antes de decidir la zona o el tipo de propiedad, cada inversor debe informarse sobre impuestos locales y federales, retenciones por rentas y la eventual doble imposición que puede aplicarse al vender o alquilar. La diferencia entre una inversión exitosa y una que no cumple expectativas está, en gran medida, en la planificación estratégica y el acompañamiento profesional.
Para muchos, entender este panorama completo es el primer paso para entrar al mercado de Miami con seguridad, rentabilidad y tranquilidad, evitando sorpresas y maximizando cada dólar invertido.
¿Qué tipo de propiedades compran y para qué?
La mayoría de los inversores argentinos opta por propiedades que ofrezcan solidez patrimonial, facilidad de gestión y potencial de ingresos en dólares, ya sea a través de renta anual o temporaria, según la estrategia de cada comprador.
Según datos de Miami Realtors, el 59% adquiere condominios, una tipología versátil que permite adaptarse tanto al uso propio como al alquiler, mientras que el 76% compra con fines de inversión o vacacionales.
Dentro de ese universo, muchos argentinos apuestan a unidades en pozo, no por su precio por metro cuadrado, que suele ser incluso más alto que el de una propiedad usada, sino por las facilidades de pago en etapas, que permiten ingresar al mercado con una estructura financiera más flexible.
Otros prefieren unidades terminadas que pueden destinarse de inmediato a alquiler, ya sea de corto o largo plazo, como parte de una estrategia de diversificación patrimonial en activos dolarizados.
“El inversor argentino busca una propiedad que rinda, pero también que pueda disfrutar. Por eso los condominios en zonas bien ubicadas, con amenities y reglas claras para renta corta, tienen tanta demanda”, explica Maru Alvarez Vitale, Co-Founder de Swann Realty Partners, firma experta en real estate en Miami.
Los costos fijos a tener en cuenta antes de invertir
Invertir en Miami implica una serie de gastos recurrentes que deben calcularse desde el inicio:
- HOA (expensas): entre USD 300 y USD 800 mensuales, según el edificio
- Impuesto a la propiedad (property tax): ~2% anual sobre el valor de compra
- Mantenimiento general y seguros: entre USD 1.000 y USD 2.500 anuales
A estos costos se suman condiciones impositivas favorables que fortalecen el marco de inversión. “La eliminación del sales tax sobre los alquileres comerciales, prevista para octubre de 2025, y la inexistencia de impuesto a la renta a nivel estatal para individuos, refuerzan un entorno fiscal competitivo”, argumenta Andrés Aller, director ejecutivo de Aller & Co.
Con estos costos en cuenta, el tiempo estimado para recuperar la inversión (en unidades destinadas a renta temporaria con buena gestión) ronda los 9 a 12 años.
Cómo impacta la cuestión fiscal al invertir en propiedades en EE. UU.
Invertir en bienes raíces en Estados Unidos implica no solo oportunidades de rentabilidad, sino también el cumplimiento de ciertas normativas fiscales. Al comprar una propiedad, generar ingresos por alquiler o vender el inmueble, los no residentes deben contemplar impuestos federales, estatales y locales, así como estructuras legales adecuadas para proteger sus activos.
Entre los aspectos clave a considerar están:
- Retención sobre ingresos por alquiler para extranjeros
- Imposición bajo FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) en caso de venta: el comprador debe retener el 15% del precio de venta para asegurarse de que el vendedor extranjero pague los impuestos correspondientes, explica el abogado Anthony Diosdi de la firma Diosdi & Liu, LLP.
- Estructuras legales: la elección entre compra directa, LLC, fideicomisos o partnerships puede tener impacto directo en la tributación, la sucesión hereditaria y la protección de activos, argumentan desde la firma BDO.
Comprender los aspectos fiscales es tan importante como identificar una buena oportunidad de inversión. La planificación adecuada permite evitar sorpresas y tomar decisiones alineadas con los objetivos financieros de cada inversor.
¿Cómo se administra una propiedad desde el exterior?
Con el crecimiento de la inversión extranjera, especialmente de argentinos, crece también la necesidad de contar con servicios profesionales de property management que gestionen propiedades de forma eficiente y rentable.
“El property management se volvió un eslabón clave: permite delegar por completo la administración de la unidad, mantenimiento, cobro de alquileres, reportes financieros y atención al huésped, con foco en maximizar el retorno mensual”, comenta la experta de Swann.
Una gestión estratégica puede generar entre un 15 y un 20% más de ingresos anuales, gracias a un pricing dinámico, baja vacancia y mantenimiento preventivo. Además, contar con asesoramiento legal y fiscal es clave para no residentes que buscan operar en regla y aprovechar ventajas impositivas.
En este escenario, invertir en Miami sin residir allí es cada vez más simple y atractivo. La administración profesional ya no es un extra: es parte del modelo de negocio.
Perspectivas del mercado: ¿qué esperar para 2025?
Consultado sobre la evolución del mercado para 2025, Andrés Aller señala que “en un contexto global complejo, dar una respuesta precisa nunca es sencillo, pero algunos factores claves permiten analizar el escenario”.
Destaca que la política monetaria y las tasas de interés seguirán impactando: “Durante 2022 y 2023, la suba de tasas ayudó a estabilizar el mercado inmobiliario. Actualmente, con una inflación anual cercana al 2,7%, la Reserva Federal apunta a llevarla al 2% antes de reducir las tasas.”
Añade que, a pesar de las tensiones inflacionarias derivadas de políticas internacionales y gasto público, la economía de Florida y Miami mantiene una demanda real sostenida y un marco estatal muy atractivo para inversores.
Para muchos argentinos, la participación en la Expo Real Estate Buenos Aires fue el primer paso hacia una inversión internacional estratégica. Pero dar el siguiente paso requiere acompañamiento experto y una visión clara del proceso completo.
Desde la definición del perfil del inversor y la elección del activo hasta la estructuración legal, fiscal y operativa de la compra, Swann Realty Partners ofrece asesoría personalizada, con base en su experiencia real en el mercado inmobiliario de Miami. Ya sea para quienes recién comienzan o para quienes buscan diversificar su portafolio con activos en dólares, el momento para avanzar es ahora.